금융자격증시험/투자자산운용사

[시험 전 오답 정리] 투운사 1과목

Yeni_aa 2025. 1. 13. 19:27

1과목 2편 금융상품 8문항

  1. 주택저당증권MBS
  • 저당대출 중 원리금 균등상환 고정금리부 대출은 매월동일한 원리금이 상환, 매월 상환핵 중 이자부분은 감소, 원금부분은 점차 증가
  • 주택저당증권은 조기상환에 의해 수익이 변동됨
  • 저당대출담보부채권은MBB 채무불이행 위험이 발행자에게 귀속되는 형태
  • MBS는 장기로 발행됨
  • 채권구조가 복잡해서 국채나 회사채보다 수익률 높음
  • 회사채보다 높은 신용등급으로 발행됨

MBS 3가지 유형

  • 저당대출지분이전증권 / pass-through 증권
    • 모기지소유권 → 투자자
    • cash flow효과가 투자자에게 그대로 이체
    • 부외효과 있음
    • Default rist (채무불이행 위험) → 투자자가 부담
  • 저당대출원리금이체증권 / pay-through 증권
    • 패스스루와 MBB중간
    • 현금흐름지급은 패스스루와 유사
    • 변제의무담당은 MBB와 유사
    • Default rist (채무불이행 위험) → 투자자 또는 발행자가 부담
  • 저당대출담보부채권 / MBB
    • 모기지 소유 → 발행기관
    • cash flow효과가 발행기관이 소유, 투자자에게 별도의 계획으로 상환
    • 부외효과 없음
    • Default rist (채무불이행 위험) → 발행자 부담 ★

 

 

 

1과목 3편 부동산상품 5문항

2. 부동산공부

  • 등기사항증명서(등기부등본)
    • 소유권 및 기타 권리관계, 표제부 갑구 을구 ..
    • 소유권에 대한 변동사항이나 저당권 등 제한물권 확인
  • 토지대장(임야대장, 건축물대장)
    • 층수, 면적, 지목, 분할 합병 역사
  • 지적도(임야도)
    • 형상, 경계, 도로저촉여부
  • 토지이용계획확인서
    • 공법적 규제사항 , 국토의 계획 및 이용관련 사항

3. 부동산 공동개발 사업

 

구분 지주 개발업자 지주보상

등가교환방식 토지 제공 건축 토지, 건축물 지분 분배
합동개발방식 토지 제공 건축 분양, 임대 수익 배분
사업수탁 토지 위탁 건축, 분양, 임대 사업수지
토지신탁 토지 신탁 건축, 분양, 임대 신탁배당
차지개발방식 토지 이용권 건축, 이용 임차료 지급 만기 시 토지 반환

 

 

4. 부동산 감정평가 3방식 (종합적 고려가 바람직) ★

  • 시장접근법/비교방식
    • 유사한 부동산의 거래 사례와 비교하여 산정
    • 비준가격= 사례가격 * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인보정 * 개별요인보정 * 면적
    • 토지평가에 가장 적합한 방식 ★
    • 대체의 원칙에 이론적 근거를 둠, 현실적이고 실증적이기 때문에 설득력 up
    • 부동산이 극단적인 호황이나 불황일 경우 적용 곤란
    • 거래사례비교법에 의해 산정된 기준은 비준가격
  • 비용접근법/원가방식
    • 복성가격 = 토지가치 + ( 재조달원가 - 감사수정액)
    • 복성가격 = 토지가치 + 건물가치
    • 건물, 구축물, 기계장치 등 재생산이 가능한 물건에 대해 적합함. 재생산이 불가능한 토지는 적용 불가능하다.
    • 시장성과 수익성이 반영되지 않기 때문에, ★
    • 단 조성지나 매립지는 원가법 적용 가능 → 공공건물이나 종교건물 등 비수익성, 비시장성 부동산 평가는 OK
    • 기술이 진보할 수록 재조달원가나 감가상각액 파악이 어렵다는 단점이 있음
    • 원가방식에서 원가법에 의해 산정된 가격을 적산가격
  • 소득접근법/수익방식
    • 수익가격 = 순영업소득/자본환원률
    • 임대용부동산 등 수익형부동산이 평가에 적합함.
    • 주거용부동산과 같은 비수익형 부동산 평가에는 부적절함.

 

5. 수익환원법으로 평가한 가격(수익가격)

수익환원법으로 평가한 가격(수익가격) = 순수익/자본환원율

EX) 순수익 50억원 / 자본환원율5% = 1,000억원