금융자격증시험/투자자산운용사
[시험 전 오답 정리] 투운사 1과목
Yeni_aa
2025. 1. 13. 19:27
1과목 2편 금융상품 8문항
- 주택저당증권MBS
- 저당대출 중 원리금 균등상환 고정금리부 대출은 매월동일한 원리금이 상환, 매월 상환핵 중 이자부분은 감소, 원금부분은 점차 증가
- 주택저당증권은 조기상환에 의해 수익이 변동됨
- 저당대출담보부채권은MBB 채무불이행 위험이 발행자에게 귀속되는 형태
- MBS는 장기로 발행됨
- 채권구조가 복잡해서 국채나 회사채보다 수익률 높음
- 회사채보다 높은 신용등급으로 발행됨
MBS 3가지 유형
- 저당대출지분이전증권 / pass-through 증권
- 모기지소유권 → 투자자
- cash flow효과가 투자자에게 그대로 이체
- 부외효과 있음
- Default rist (채무불이행 위험) → 투자자가 부담
- 저당대출원리금이체증권 / pay-through 증권
- 패스스루와 MBB중간
- 현금흐름지급은 패스스루와 유사
- 변제의무담당은 MBB와 유사
- Default rist (채무불이행 위험) → 투자자 또는 발행자가 부담
- 저당대출담보부채권 / MBB
- 모기지 소유 → 발행기관
- cash flow효과가 발행기관이 소유, 투자자에게 별도의 계획으로 상환
- 부외효과 없음
- Default rist (채무불이행 위험) → 발행자 부담 ★
1과목 3편 부동산상품 5문항
2. 부동산공부
- 등기사항증명서(등기부등본)
- 소유권 및 기타 권리관계, 표제부 갑구 을구 ..
- 소유권에 대한 변동사항이나 저당권 등 제한물권 확인
- 토지대장(임야대장, 건축물대장)
- 층수, 면적, 지목, 분할 합병 역사
- 지적도(임야도)
- 형상, 경계, 도로저촉여부
- 토지이용계획확인서
- 공법적 규제사항 , 국토의 계획 및 이용관련 사항
3. 부동산 공동개발 사업
구분 지주 개발업자 지주보상
등가교환방식 | 토지 제공 | 건축 | 토지, 건축물 지분 분배 |
합동개발방식 | 토지 제공 | 건축 | 분양, 임대 수익 배분 |
사업수탁 | 토지 위탁 | 건축, 분양, 임대 | 사업수지 |
토지신탁 | 토지 신탁 | 건축, 분양, 임대 | 신탁배당 |
차지개발방식 | 토지 이용권 | 건축, 이용 | 임차료 지급 만기 시 토지 반환 |
4. 부동산 감정평가 3방식 (종합적 고려가 바람직) ★
- 시장접근법/비교방식
- 유사한 부동산의 거래 사례와 비교하여 산정
- 비준가격= 사례가격 * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인보정 * 개별요인보정 * 면적
- 토지평가에 가장 적합한 방식 ★
- 대체의 원칙에 이론적 근거를 둠, 현실적이고 실증적이기 때문에 설득력 up
- 부동산이 극단적인 호황이나 불황일 경우 적용 곤란
- 거래사례비교법에 의해 산정된 기준은 비준가격
- 비용접근법/원가방식
- 복성가격 = 토지가치 + ( 재조달원가 - 감사수정액)
- 복성가격 = 토지가치 + 건물가치
- 건물, 구축물, 기계장치 등 재생산이 가능한 물건에 대해 적합함. 재생산이 불가능한 토지는 적용 불가능하다.
- 시장성과 수익성이 반영되지 않기 때문에, ★
- 단 조성지나 매립지는 원가법 적용 가능 → 공공건물이나 종교건물 등 비수익성, 비시장성 부동산 평가는 OK
- 기술이 진보할 수록 재조달원가나 감가상각액 파악이 어렵다는 단점이 있음
- 원가방식에서 원가법에 의해 산정된 가격을 적산가격
- 소득접근법/수익방식
- 수익가격 = 순영업소득/자본환원률
- 임대용부동산 등 수익형부동산이 평가에 적합함.
- 주거용부동산과 같은 비수익형 부동산 평가에는 부적절함.
5. 수익환원법으로 평가한 가격(수익가격)
수익환원법으로 평가한 가격(수익가격) = 순수익/자본환원율
EX) 순수익 50억원 / 자본환원율5% = 1,000억원